Vender casa con problemas

Cuéntanos tu caso por WhatsApp al 55 2563 4352. Revisamos tus documentos y te decimos qué se puede hacer.

Quiero vender mi casa con problemas: primero, el diagnóstico

El error más común es buscar comprador antes de saber exactamente qué tiene la casa. Si el problema aparece cuando el notario revisa el expediente, la venta se cae y pierdes tiempo y credibilidad. Por eso lo primero que hacemos es revisar:

• La escritura y su inscripción en el Registro Público de la Propiedad.
• El certificado de libertad o de existencia de gravámenes: hipotecas, embargos o anotaciones.
• Los adeudos de predial ante la Tesorería y de agua ante SACMEX.
• El régimen matrimonial de los dueños.
• Si lo construido coincide con lo que está registrado.

Con eso sabemos si el problema se resuelve en días, en semanas o con un proceso más largo.

Se puede vender una casa hipotecada

Sí. Es una de las ventas más frecuentes. La casa tiene una hipoteca a favor de un banco, del Infonavit o del Fovissste, y esa hipoteca se cancela con el dinero de la venta:

1. Pides a tu acreedor la carta de saldo para liquidar a una fecha determinada.
2. El día de la firma, el notario coordina que una parte del pago del comprador se destine a liquidar el crédito.
3. El acreedor emite la carta de instrucción de cancelación de hipoteca.
4. El notario inscribe la cancelación en el Registro Público y la casa queda libre para el comprador.

Si tu crédito es del Instituto, los detalles están en vender casa Infonavit.

Puedo vender mi casa si aún la estoy pagando

Es la misma situación vista desde otro ángulo: mientras no termines de pagar, la casa tiene un gravamen, pero eso no te impide venderla. Lo que importa es que el precio de venta alcance para cubrir el saldo, los gastos de cancelación y, en su caso, el ISR. Si el saldo es muy alto en relación con el valor de la casa, un avalúo de casa en CDMX te ayuda a saber si vender te deja dinero.

Puedo vender mi casa si estoy casado por bienes mancomunados

Si te casaste bajo sociedad conyugal y la casa se compró durante el matrimonio, la propiedad es de los dos aunque la escritura solo diga tu nombre. Para venderla deben firmar ambos cónyuges ante notario, o uno con poder notarial del otro. Si están separados pero no divorciados, la regla sigue siendo la misma.

En un divorcio, la casa forma parte de la liquidación de la sociedad conyugal: se puede vender y repartir el dinero, o uno puede comprar la parte del otro. Si te casaste por separación de bienes, solo firma quien aparece como propietario, aunque el notario pedirá el acta de matrimonio para comprobarlo.

Vender casa sin escrituras

Una casa sin escrituras no se puede vender formalmente, porque no hay documento que acredite la propiedad ante el Registro Público. Antes hay que regularizarla, y la vía depende del origen:

• Compraste con contrato privado y nunca escrituraste: si el vendedor original está localizable, se puede firmar la escritura con él. Si no, puede proceder un juicio de prescripción positiva, también llamado usucapión, siempre que cumplas los requisitos de posesión que marca la ley.
• El inmueble nunca se registró: puede proceder una inmatriculación.
• Es un predio de origen ejidal o en un asentamiento irregular: existen programas de regularización a cargo de autoridades como la Dirección General de Regularización Territorial de la Ciudad de México o el Instituto Nacional del Suelo Sustentable, según el caso.
• La casa está a nombre de una persona fallecida: primero va la sucesión; lo explicamos en vender casa intestada o heredada.

Vender «con cesión de derechos» puede parecer rápido, pero el comprador paga mucho menos y ninguno de los dos queda protegido.

Vender casa con adeudo de predial o de agua

Los adeudos de predial y agua no impiden la venta, pero deben quedar pagados antes de escriturar, porque el notario necesita las constancias de no adeudo. Lo habitual es:

• Solicitar el estado de cuenta en la Tesorería de la Ciudad de México y en el Sistema de Aguas.
• Revisar si hay algún programa vigente de descuento en recargos o multas.
• Pagar antes de la firma o pactar que se descuente del precio de venta para liquidarlo en la notaría.

Lo mismo aplica a las cuotas de mantenimiento en un condominio.

Otros problemas que sí tienen solución

• Embargos: hay que pagar o negociar la deuda y obtener la orden de levantamiento.
• Construcción no registrada: se puede manifestar la construcción o regularizarla para que el valor se refleje en la escritura.
• Errores en la escritura: nombres mal escritos, superficies o colindancias incorrectas se corrigen con una rectificación.
• Inquilino que no se quiere ir: se puede vender con el inquilino dentro, respetando su contrato y su posible derecho de preferencia para comprar, o resolver primero la desocupación.
• Casa en mal estado: se vende a un precio que lo refleje, o se busca un comprador que quiera remodelar. Si necesitas liquidez inmediata, revisa compramos tu casa.

Cómo te ayudamos con tu caso

Para vender casa con problemas, revisamos tus documentos, te explicamos cuál es el problema real y te decimos qué profesional lo resuelve: notario, abogado, valuador o la autoridad correspondiente. Cuando la casa esté lista, nos encargamos de la venta completa, igual que en cualquier proceso para vender casa en CDMX.

Resolvamos tu caso juntos

Llámanos o escríbenos por WhatsApp al 55 2563 4352, o desde contacto. Te decimos con honestidad qué hace falta para vender casa con problemas como la tuya.