Vender casa intestada

Si tienes una casa heredada y quieres venderla, escríbenos por WhatsApp al 55 2563 4352. Te orientamos sobre los pasos y te ayudamos a vender cuando esté lista.

¿Una casa intestada se puede vender?

Sí, pero no mientras siga a nombre de la persona que falleció. Nadie puede firmar una escritura en nombre de un difunto. Primero hay que tramitar la sucesión, que es el procedimiento en el que se reconoce quiénes son los herederos y se les adjudica el inmueble. Cuando la casa queda escriturada a nombre de los herederos, ellos ya pueden venderla como cualquier otro propietario.

Cuidado con quien ofrece comprar una casa intestada «como está», con un contrato privado firmado por algún familiar. Ese documento no transmite la propiedad y quien lo firma puede meterse en problemas con los demás herederos.

Cómo se tramita la sucesión intestamentaria

Existen dos vías generales:

• Juicio sucesorio intestamentario ante un juez de lo familiar. Es la vía obligatoria cuando hay herederos menores de edad, desacuerdos entre la familia o dudas sobre quién tiene derecho.
• Tramitación ante notario. En la Ciudad de México, la ley permite que ciertos procedimientos sucesorios se lleven ante notario cuando todos los herederos son mayores de edad, están de acuerdo y no hay controversia. Tu notario o tu abogado te dirá si tu caso califica.

En términos generales, el proceso incluye:

1. Reunir el acta de defunción, las actas de nacimiento y de matrimonio que prueban el parentesco, y la escritura de la casa.
2. Iniciar el trámite y obtener el reconocimiento de herederos.
3. Nombrar a un albacea, que representa a la sucesión.
4. Hacer el inventario y el avalúo de los bienes.
5. Hacer la partición y la adjudicación.
6. Firmar la escritura de adjudicación e inscribirla en el Registro Público de la Propiedad.

Los tiempos varían mucho según la vía y si hay acuerdo entre la familia.

Vender casa heredada con testamento

Si sí hubo testamento, el camino suele ser más corto: se abre la sucesión testamentaria, se reconoce a los herederos designados y se adjudica la casa. Aun así, hay que escriturar a nombre de los herederos antes de vender. En algunos casos el albacea puede vender durante la sucesión con autorización de los herederos o del juez, y el dinero se reparte después; el notario confirma si esa opción es posible.

Vender casa heredada entre hermanos

Lo más común es que varios hermanos hereden la misma casa en partes iguales. Para venderla a un tercero deben firmar todos los copropietarios, o sus apoderados con poder notarial. Algunos puntos que ayudan a que la venta avance:

• Ponerse de acuerdo en el precio desde el inicio. Un avalúo de casa en CDMX da una cifra neutral que evita discusiones.
• Definir quién paga los gastos previos, como el predial atrasado o la luz y el agua mientras se vende.
• Respetar el derecho del tanto. Si uno de los hermanos quiere vender su parte a un tercero, la ley da preferencia a los demás copropietarios para comprarla en las mismas condiciones.
• Considerar que uno compre la parte de los otros. Es una opción frecuente cuando alguien quiere quedarse con la casa familiar.

Si un hermano se niega a vender y no hay acuerdo, se puede promover un juicio de división de la copropiedad, pero es un camino largo. Casi siempre conviene más negociar con ayuda de un mediador o de un asesor inmobiliario en CDMX.

Vender casa heredada en un divorcio

Hay dos situaciones distintas:

• Si heredaste durante tu matrimonio, en general los bienes recibidos por herencia son propios de quien los hereda, incluso en sociedad conyugal, salvo que se haya pactado otra cosa. Revisa tus capitulaciones con tu abogado.
• Si la casa es del matrimonio y se están divorciando, la venta forma parte de la liquidación de la sociedad conyugal. Ambos deben firmar o debe existir una resolución que lo permita.

Si además hay adeudos o algún otro conflicto, revisa nuestra página de vender casa con problemas.

Impuestos por vender una casa heredada

Recibir una herencia no paga ISR para el heredero. Sin embargo, hay impuestos y gastos en dos momentos:

• Al adjudicar la casa, puede causarse el Impuesto Sobre Adquisición de Inmuebles de la Ciudad de México y derechos de registro, además de los honorarios del notario o del abogado. La legislación local prevé reducciones en algunos casos de herencia; el notario revisa si aplican.
• Al vender la casa, el heredero paga ISR sobre la ganancia. Para calcularla, la ley toma como costo de adquisición el que pagó la persona que falleció, actualizado. Si la casa es tu casa habitación y lo puedes acreditar, podrías aplicar la exención hasta el límite legal.

Lo explicamos con calma en nuestra guía de impuestos por vender una casa.

Qué pasa si la casa heredada tiene crédito Infonavit

Muchos créditos del Infonavit cuentan con un seguro que puede liquidar el saldo cuando fallece el titular. Los beneficiarios deben solicitarlo ante el Instituto y después tramitar la cancelación de la hipoteca y la sucesión. Más información en vender casa Infonavit.

Cómo te ayudamos a vender tu casa heredada

• Revisamos la escritura y te decimos qué falta para poder vender.
• Te orientamos sobre el trámite de sucesión.
• Damos a todos los herederos una estimación de valor con el mismo criterio.
• Promovemos la casa cuando ya está a nombre de los herederos y coordinamos la firma de todos.

Da el primer paso con tu casa heredada

Vender casa intestada o heredada es una decisión emocional y legal a la vez. Llámanos o escríbenos por WhatsApp al 55 2563 4352, o desde la página de contacto, y te ayudamos a ordenar el proceso.