Impuestos por vender una casa
Una de las primeras dudas de quien quiere vender es cuánto se va a quedar el gobierno. La buena noticia es que, en muchos casos, la venta de la casa donde vives puede quedar exenta de ISR. La mala es que, si no cumples los requisitos o la casa no es tu vivienda, el impuesto puede ser importante. En esta guía te explicamos qué impuestos por vender una casa existen en México, quién paga cada uno y cómo prepararte. La información es general; tu notario y tu contador confirmarán los números de tu caso.
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Si vendo mi casa, ¿tengo que pagar impuestos?
Depende. Entre los impuestos por vender una casa, el principal para el vendedor es el Impuesto Sobre la Renta (ISR), que grava la ganancia obtenida al vender, no el precio total. Si la casa es tu casa habitación y cumples las condiciones de la Ley del ISR, puedes quedar exento total o parcialmente. Si vendes una casa que no habitas, como una que tenías rentada o una segunda vivienda, normalmente pagarás ISR sobre la ganancia.
El comprador, por su parte, paga otros impuestos, sobre todo el Impuesto Sobre Adquisición de Inmuebles (ISAI) de la Ciudad de México.
Qué impuestos se pagan al vender una casa
Para tenerlo claro, separemos quién paga qué en una compraventa típica en la ciudad:
El vendedor:
- ISR por enajenación de bienes, salvo exención.
- Adeudos de predial y agua hasta la fecha de la venta.
- Gastos de cancelación de hipoteca, si la hay.
- IVA incluido en la comisión de la inmobiliaria, si contrataste una.
El comprador:
- ISAI, que se calcula sobre el valor más alto entre el precio, el avalúo y el valor catastral, según las reglas locales.
- Derechos de inscripción en el Registro Público de la Propiedad.
- Honorarios del notario.
- Avalúo y gastos de su crédito, si usa uno.
Estas reglas son las habituales, pero las partes pueden pactar otra cosa en el contrato.
La venta de una casa habitación no causa IVA para el vendedor persona física, porque la ley exenta la enajenación de construcciones destinadas a vivienda y del suelo.
Cómo exentar el ISR en la venta de una casa
La Ley del ISR exenta los ingresos por la venta de la casa habitación del contribuyente, con estas condiciones principales:
- Que sea tu casa habitación. Debes acreditar que vives ahí. El notario suele pedir comprobantes de domicilio a tu nombre, o al de tu cónyuge o familiares en línea directa en algunos casos, como recibos de luz o estados de cuenta, además de tu identificación con ese domicilio.
- Que el precio no rebase el límite legal. La exención aplica hasta un monto equivalente a 700,000 UDIS. Si la venta supera esa cantidad, la parte excedente paga ISR de forma proporcional. El valor en pesos depende del valor de la UDI del día, que publica el Banco de México.
- Que no hayas usado la exención en los tres años anteriores. El notario consulta al SAT para verificarlo.
- Que la venta se formalice ante notario.
Si cumples todo, el notario aplica la exención en la escritura. Si no cumples alguna condición, calcula el ISR como se explica a continuación.
Cuánto se paga de ISR por venta de casa
No hay una cifra única porque depende de tu ganancia. El cálculo general es este:
- Precio de venta. Lo que te paga el comprador.
- Menos el costo de adquisición actualizado. Es lo que pagaste por la casa, actualizado por inflación. A la parte de la construcción se le aplica una depreciación por cada año transcurrido, con un mínimo que marca la ley; el terreno no se deprecia.
- Menos las deducciones autorizadas. Por ejemplo, el costo de mejoras y ampliaciones comprobables, los gastos notariales e impuestos que pagaste al comprar, el avalúo y la comisión de la inmobiliaria, siempre que tengas facturas o comprobantes.
- El resultado es la ganancia. Sobre ella se calcula el impuesto con la tarifa del ISR para personas físicas, considerando los años que tuviste la casa.
El notario calcula y retiene un pago provisional en la escritura, y después debes declarar la operación en tu declaración anual, donde podría haber diferencias a favor o a cargo.
Por eso es tan importante conservar tu escritura de compra y las facturas de remodelaciones: cada comprobante reduce tu ganancia gravable. Si no tienes factura de una mejora, en general no se puede deducir.
Ejemplos de situaciones frecuentes
- Vendes la casa donde vives y el precio está dentro del límite: lo más probable es que no pagues ISR, si acreditas tu domicilio.
- Vendes la casa donde vives, pero el precio rebasa el límite: pagas ISR solo por la parte proporcional que exceda.
- Vendes un departamento que tenías rentado: pagas ISR sobre la ganancia, sin exención.
- Vendes una casa heredada: el costo de adquisición es el que pagó la persona que te heredó. Si vives en ella, podrías aplicar la exención. Más detalles en vender casa intestada o heredada.
- Vendes con crédito pendiente: el crédito no cambia el cálculo del ISR, pero reduce lo que recibes al final porque se liquida con el precio.
Cuánto se paga de impuestos por vender una casa en CDMX
En la Ciudad de México, el vendedor no paga un impuesto local por vender: el ISAI es del comprador. Lo que sí debes cubrir son los adeudos de predial y agua para obtener las constancias que pide el notario. Si quieres ver la lista de papeles, revisa nuestra guía de documentos para vender una casa.
Para tener una estimación de cuánto te quedaría en la mano, suma el precio esperado y réstale: el ISR estimado, el saldo de tu crédito, la comisión inmobiliaria y los adeudos. Un avalúo de casa en CDMX te ayuda a estimar el precio con bases reales.
Errores que hacen pagar más ISR
- Perder la escritura de compra. Sin ella es difícil comprobar tu costo de adquisición.
- No pedir factura de remodelaciones. Lo que no se comprueba no se deduce.
- No tener comprobantes de domicilio a tu nombre. Puede impedir la exención aunque vivas ahí.
- Declarar un precio menor al real en la escritura. Además de ser ilegal, el notario usa avalúos y el SAT cruza información; y el comprador pagaría más impuestos al revender.
- Vender dos casas en menos de tres años esperando exentar ambas.
Cómo te ayudamos con los impuestos de tu venta
No sustituimos al notario ni al contador, pero sí te acompañamos para que llegues a la firma sin sorpresas: te ayudamos a reunir comprobantes, a estimar lo que recibirás y a coordinar con la notaría. Todo forma parte de nuestro servicio para vender casa en CDMX. Un asesor inmobiliario en CDMX te explica tu caso antes de publicar.
Preguntas frecuentes sobre impuestos por vender una casa
¿El notario me cobra el ISR?
El notario calcula y retiene el pago provisional del ISR y lo entera al SAT. No es un cobro del notario, sino un impuesto que él recauda.
¿Tengo que declarar la venta aunque esté exenta?
La ley pide informar en la declaración anual ciertos ingresos exentos, entre ellos los de la venta de casa habitación. Tu contador te dirá si en tu caso aplica y cómo reportarlo.
¿La comisión de la inmobiliaria se puede deducir?
Sí, como gasto de la venta, siempre que tengas la factura.
¿Si vendo y compro otra casa me ahorro el ISR?
No existe en México una exención automática por reinvertir. Lo que aplica es la exención por casa habitación con sus límites.
¿Qué pasa si vendo mi casa en pareja?
Si la casa es de ambos, cada uno puede aplicar la exención sobre su parte, cumpliendo los requisitos.
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