Cómo vender una casa en trato directo

Si en algún momento quieres una segunda opinión, escríbenos por WhatsApp al 55 2563 4352. Con gusto revisamos tu caso aunque decidas vender por tu cuenta.

Ventajas y desventajas de vender sin inmobiliaria

Ventajas:

• Te ahorras la comisión.
• Tienes control total de la negociación y de los tiempos.
• Hablas directamente con el comprador.

Desventajas:

• Inviertes muchas horas en contestar mensajes, agendar y mostrar la casa.
• Recibes en tu casa a personas que no conoces.
• Sin un análisis de mercado es fácil fijar un precio equivocado.
• Te expones más a compradores sin recursos reales o a intentos de fraude.
• Debes coordinar tú mismo con el notario y, si el comprador usa crédito, con su banco o el Infonavit.

Ninguna de estas desventajas es imposible de manejar, pero conviene conocerlas antes de empezar.

Paso 1: revisa que tu casa esté lista para venderse

Antes de anunciar, confirma que tienes la escritura inscrita, el predial y el agua pagados, y que sabes quién debe firmar: tú, tu cónyuge o tus copropietarios. Si tienes una hipoteca, pide tu saldo para liquidar. Puedes usar nuestra guía de documentos para vender una casa como lista de verificación.

Paso 2: define un precio realista

Es la decisión más importante. Investiga casas parecidas en tu colonia en portales inmobiliarios, compara metros, antigüedad y estado, y recuerda que el precio publicado no es el precio final. Si quieres una cifra profesional, un perito valuador puede hacer un avalúo de casa en CDMX; es una inversión pequeña frente al riesgo de equivocarte.

Define también tu precio mínimo, el número por debajo del cual no vas a vender. Así no improvisas cuando llegue una oferta.

Paso 3: prepara la casa y el anuncio

• Ordena, limpia y repara lo evidente: llaves que gotean, apagadores rotos, manchas de humedad.
• Toma fotos de día, con luz natural, desde las esquinas para que se aprecie el espacio.
• Escribe un anuncio honesto: metros de terreno y construcción, recámaras, baños, estacionamiento, antigüedad, servicios cercanos y precio.
• Publica en portales inmobiliarios, marketplaces y redes sociales, y pon una lona con un teléfono de contacto si tu calle tiene tránsito.

Evita publicar la dirección exacta y fotos que muestren objetos de valor o datos personales.

Paso 4: filtra a los interesados

Antes de agendar una visita, pregunta al interesado cómo piensa pagar: de contado, con crédito bancario, Infonavit, Fovissste o una combinación. Si va con crédito, pídele que te muestre su precalificación. Esto te ahorra visitas de personas que no podrían comprar.

Durante las visitas, procura que haya otra persona contigo, muestra la casa en horarios de día y no compartas información sobre tus horarios o tus bienes.

Paso 5: negocia y firma una promesa de compraventa

Cuando llegues a un acuerdo con el comprador, conviene firmar un contrato de promesa de compraventa o un contrato con arras. Ese documento debe incluir:

• Los datos de vendedor, comprador e inmueble.
• El precio total y la forma de pago.
• El monto del anticipo o arras y qué pasa con él si alguna de las partes se arrepiente.
• La fecha límite para firmar la escritura.
• Quién elige al notario y quién paga cada gasto.
• La fecha de entrega de la casa.

Lo ideal es que un notario o un abogado revise el contrato antes de firmarlo.

Paso 6: elige notaría y prepara la escrituración

En la práctica, el comprador suele elegir al notario porque es quien paga sus honorarios, aunque se puede acordar otra cosa. Si el comprador usa crédito, la institución puede tener notarios asignados. El notario solicitará el certificado de libertad de gravámenes, revisará adeudos, calculará los impuestos y preparará la escritura. Tú deberás entregar tus documentos y, si quieres exentar el ISR, los comprobantes de domicilio. Lo explicamos en impuestos por vender una casa.

Paso 7: recibe el pago de forma segura

El momento del pago es el que más riesgos tiene en un trato directo. Algunas reglas básicas:

• No aceptes grandes cantidades en efectivo. La ley antilavado limita el uso de efectivo en operaciones inmobiliarias, y además es inseguro.
• Prefiere transferencia bancaria o cheque de caja y confirma que los fondos estén disponibles en tu cuenta antes de entregar la casa.
• Si el comprador usa crédito, el banco o el Instituto deposita directamente; espera la confirmación del depósito.
• No entregues llaves ni la posesión antes de firmar la escritura y recibir el pago, salvo que lo hayas pactado por escrito con garantías.

Fraudes comunes en la venta directa

• Compradores que «pagan» con comprobantes de transferencia falsos.
• Personas que piden copia de tu escritura e identificación para usarlas en otros trámites.
• Supuestos gestores que cobran por «agilizar» la escrituración.
• Ofertas muy altas que llegan con condiciones raras, como pagar desde el extranjero o pedir que les devuelvas un excedente.
• Propuestas de firmar un contrato privado o una cesión de derechos en lugar de escritura.

Si algo te parece extraño, detén la operación y consulta a tu notario.

Cuándo conviene más una inmobiliaria

El trato directo funciona mejor cuando ya tienes un comprador conocido, como un familiar, un vecino o un inquilino, y la casa tiene los papeles en orden. Si la casa tiene algún problema legal, si tienes prisa o si no puedes dedicar tiempo a atender a interesados, quizá te convenga más un servicio profesional para vender casa en CDMX. Un asesor inmobiliario en CDMX también puede ayudarte solo en partes del proceso.

Si quieres apoyo, aquí estamos

Aunque ya sepas cómo vender una casa en trato directo, puedes contar con nosotros para resolver dudas. Llámanos o mándanos un WhatsApp al 55 2563 4352, o escríbenos desde contacto.