Requisitos para vender una casa
Vender una casa no es solo encontrar a alguien que quiera comprarla. Antes de firmar, la ley exige que se cumplan ciertas condiciones: que quien vende tenga derecho a hacerlo, que el inmueble esté libre de cargas, que los impuestos y servicios estén al corriente y que todo se formalice ante un notario. En esta guía explicamos los requisitos para vender una casa en la Ciudad de México, agrupados en legales, fiscales y prácticos, para que sepas si tu propiedad está lista o qué le falta.
¿Quieres saber si tu casa cumple con todo? Mándanos un WhatsApp al 55 2563 4352 y la revisamos contigo.
Qué se necesita para vender una casa: la idea general
Piensa en la venta como una cadena de confianza. El comprador necesita la certeza de que tú eres el dueño y de que la casa no tiene deudas ocultas; el notario necesita comprobarlo para dar fe; y el banco o el Infonavit del comprador necesitan saber que su préstamo queda garantizado con un inmueble en regla. Cada requisito existe para cerrar uno de esos huecos. Si alguno falla, la cadena se rompe y la venta se detiene.
Requisitos legales
Ser el propietario registrado
Solo puede vender quien aparece como dueño en el Registro Público de la Propiedad. No basta con haber pagado la casa ni con tener un contrato privado: tiene que existir una escritura inscrita. Si la casa está a nombre de un familiar fallecido, primero debe tramitarse la sucesión, como explicamos en vender casa intestada o heredada.
Tener capacidad para vender
Quien vende debe ser mayor de edad y estar en pleno uso de sus facultades. Si el dueño es menor de edad o una persona que no puede decidir por sí misma, la venta requiere autorización judicial y la intervención de su representante legal. Si el dueño es una empresa, vende su representante con poderes suficientes.
Contar con el consentimiento de todos los dueños
Si la casa pertenece a varias personas, todas deben firmar. Esto aplica a copropietarios, hermanos herederos y cónyuges casados por sociedad conyugal cuando la casa se adquirió durante el matrimonio. Quien no pueda asistir puede otorgar un poder notarial para actos de dominio.
Que el inmueble esté libre de gravámenes o que se liberen al vender
Una hipoteca no impide vender, pero debe cancelarse en la misma operación con el dinero del comprador. Un embargo, en cambio, debe levantarse antes. El notario lo verifica con el certificado de libertad de gravámenes. Si tu caso tiene alguno de estos detalles, te orientamos en vender casa con problemas.
Formalizar la venta ante notario
En la Ciudad de México, la compraventa de un inmueble se formaliza en escritura pública ante notario y se inscribe en el Registro Público. Un contrato privado puede servir como promesa, pero no sustituye a la escritura.
Requisitos fiscales
Predial y agua al corriente
El notario no puede autorizar la escritura si hay adeudos de predial o de agua. Debes presentar los comprobantes de pago o las constancias correspondientes de la Tesorería y del Sistema de Aguas de la Ciudad de México.
Estar identificado ante el SAT
Necesitas RFC y, normalmente, tu constancia de situación fiscal. La venta genera, en su caso, ISR, y el notario debe reportar la operación.
Cumplir las condiciones de la exención de ISR, si quieres aplicarla
Para no pagar ISR por la venta de tu casa habitación, tienes que demostrar que vives ahí, que no usaste esa exención en los tres años anteriores y que el precio está dentro del límite legal. Te lo explicamos a detalle en impuestos por vender una casa.
Avalúo para efectos fiscales
El notario necesita un avalúo para determinar la base de los impuestos de la operación. Aprende sobre los tipos de valuación en nuestra página de avalúo de casa en CDMX.
Requisitos en condominio
Si vendes un departamento o una casa en un conjunto en condominio, además se necesita la constancia de no adeudo de cuotas de mantenimiento expedida por la administración. Sin ella no se puede escriturar. Conviene revisar también el reglamento, porque el comprador lo va a pedir.
Requisitos si el comprador usa crédito
Cuando el comprador paga con un crédito bancario, del Infonavit o del Fovissste, la institución añade sus propias condiciones:
- La casa debe pasar un avalúo comercial realizado por un valuador autorizado.
- El inmueble debe tener escritura inscrita y servicios básicos.
- El vendedor debe tener una cuenta bancaria a su nombre para recibir el pago.
- En algunos casos, la vivienda debe cumplir condiciones mínimas de habitabilidad.
Si el comprador usa crédito del Instituto, los detalles están en vender casa Infonavit.
Requisitos prácticos que no marca la ley, pero sí el mercado
Cumplir lo legal te permite firmar. Lo que sigue te permite vender en buen tiempo y a buen precio:
- Un precio coherente con la zona. Una casa sobrevaluada no se vende, por más que tenga papeles impecables.
- Una casa presentable. Limpieza, orden, reparaciones menores y buena luz.
- Disponibilidad para visitas. Si la casa está habitada, define horarios.
- Fotografías de calidad. Son la primera visita de cualquier comprador.
- Información completa. Metros de terreno y construcción, antigüedad, servicios, estacionamiento, costos de mantenimiento.
- Claridad sobre la entrega. Cuándo puedes desocupar y en qué condiciones.
Requisitos para vender una casa en CDMX frente a otros estados
La base legal de la compraventa es parecida en todo el país, pero cada entidad tiene sus propias reglas locales. En la Ciudad de México cambian, por ejemplo, el nombre y el cálculo del impuesto de adquisición que paga el comprador, las constancias de adeudo que emiten la Tesorería y el Sistema de Aguas, los derechos de registro y las normas de condominio. Si vives en otro estado pero tu casa está en la capital, lo que manda son las reglas del lugar donde se ubica el inmueble, y lo habitual es firmar con un notario de la Ciudad de México, que conoce los trámites locales. Si la casa está en el Estado de México u otra entidad, conviene revisar los trámites locales con un notario de allá.
Paso a paso para cumplir los requisitos
- Localiza tu escritura y verifica que esté inscrita.
- Confirma quiénes deben firmar: tú, tu cónyuge, copropietarios.
- Paga predial y agua, y en condominio las cuotas.
- Pide tu saldo si tienes crédito.
- Reúne identificaciones, RFC, CURP y actas.
- Consigue comprobantes de domicilio si buscas la exención de ISR.
- Define el precio con un análisis de mercado o un avalúo.
- Publica la casa y filtra compradores.
La lista detallada de papeles está en nuestra guía de documentos para vender una casa.
Preguntas frecuentes sobre los requisitos para vender una casa
¿Puedo vender una casa que no está a mi nombre?
No directamente. Debe vender el dueño registrado o alguien con poder notarial suficiente.
¿Mi casa tiene que estar totalmente pagada para venderla?
No. El saldo del crédito se liquida al momento de la firma con el dinero del comprador.
¿Se puede vender si la casa tiene una ampliación sin registrar?
Sí, pero lo no registrado puede no considerarse en el avalúo. Conviene regularizarlo para que el valor se refleje.
¿Un extranjero puede vender una casa en CDMX?
Sí, con su documento migratorio, su RFC o el registro fiscal correspondiente, y cumpliendo las mismas obligaciones fiscales.
¿Cuánto tarda cumplir con todos los requisitos?
Si los papeles están en orden, pocas semanas. Si hay un trámite pendiente, como una sucesión, puede tardar más.
Te ayudamos a dejar tu casa lista para vender
Revisamos tus requisitos para vender una casa y te decimos qué falta y cómo resolverlo. Después nos encargamos de la venta con nuestro servicio para vender casa en CDMX. Llámanos o escríbenos al 55 2563 4352, o visita la página de contacto.
También te puede interesar
Requisitos para vender una casa: resolvemos tus dudas
Escríbenos por WhatsApp o llámanos al 55 2563 4352 y te orientamos sin costo. También puedes dejarnos tus datos en contacto.